Как Баку тонет в канализационных водах, или Ошибки Государственного комитета по градостроительству и архитектуре

Градостроительство (или урбанистика) — это наука и сфера деятельности, которая предварительно планирует расположение зданий, дорог, парков и коммуникационных линий города или населенного пункта для обеспечения комфортного, здорового и безопасного проживания людей. Проще говоря, оно обеспечивает упорядоченный рост города с учетом будущих поколений, предотвращая хаотичную застройку.

Президент Ильхам Алиев считает тему градостроительства одним из главных приоритетов государства и заявляет, что эта сфера находится под ежедневным контролем. Распоряжением главы государства 2026 год объявлен в Азербайджане «Годом градостроительства и архитектуры».

Президент оценил проведение в Баку в мае 2026 года Всемирного урбанистического форума ООН (WUF13) как показатель растущей роли Азербайджана в устойчивом развитии городов.

Перед местными исполнительными органами поставлена четкая задача по предотвращению беспорядочной застройки в городах, особенно в Баку, обеспечению градостроительного обоснования и полному соблюдению генеральных планов.

Успешную деятельность в этой сфере мы особенно отчетливо наблюдаем при реконструкции Карабахского региона.

Однако, несмотря на это, вызовы и вопросы, требующие своего решения, озвучиваются практически ежедневно.

Всплывают определенные вопросы, отражающие противоречия между данными о закупках (тендерах) Государственного комитета по градостроительству и архитектуре за последние годы, расходами бюджета или конкретными цифрами, заявленными в Генеральном плане Баку (зеленые зоны, строительные нормы), и реальной ситуацией.

Например, достаточно проанализировать, как нарушаются требования Градостроительного и строительного кодекса в центральных районах Баку (Наримановском, Ясамальском) и какому индексу соответствует реестр разрешений комитета, чтобы увидеть неэффективность проектных расходов.

В градостроительной науке и в Градостроительном и строительном кодексе Азербайджана (Статьи 52-54) главным критерием является FAR (Floor Area Ratio) — коэффициент плотности застройки.

Коэффициент плотности застройки (FAR) — это официальное правило, показывающее, здание какого максимального общего размера вы можете построить на приобретенном земельном участке. Это правило охватывает сумму площадей всех этажей.

Представьте, что у вас есть земельный участок площадью 1000 квадратных метров. Назначенный государством коэффициент для этой территории равен 2. Это означает, что вы умножаете площадь своего участка на 2 и можете построить на этой территории здание, сумма площадей всех этажей которого составляет максимум 2000 квадратных метров.

Эти 2000 квадратных метров общей площади можно построить в различных формах. Например, заняв на земле 500 квадратных метров, вы можете построить 4-этажное здание, так как умножение 4 на 500 дает ваш официальный лимит в 2000 квадратных метров. Либо, занимая меньше места на земле, то есть заложив фундамент на площади 200 квадратных метров, вы можете возвести вверх 10-этажное здание, поскольку умножение 10 на 200 дает тот же лимит — 2000 квадратных метров.

Этот коэффициент применяется для предотвращения чрезмерно близкой и плотной застройки зданий в городах. Таким образом регулируется нагрузка на дороги, водопроводные и газовые линии, а между зданиями остается место для воздуха, солнечного света и зеленых зон. Согласно Кодексу, сертифицированные архитекторы и инженеры при подготовке проектов должны строго соблюдать этот коэффициент.

Согласно национальным нормативам и международным стандартам «Умного города» (Smart Growth), даже в центральных зонах этот коэффициент должен находиться в пределах максимум 1.8 – 2.2. То есть, если у вас есть 1000 кв.м земли, сумма всех этажей строящегося здания не должна превышать 2200 кв.м, чтобы инфраструктура (канализация, дороги, электричество) могла выдержать нагрузку.

Официальный разрешительный документ, выданный Государственным комитетом по градостроительству и архитектуре 3 июля 2026 года жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) "ORBİTA", ( на верхнем фото)показывает, что при строительстве этого 12-этажного здания глобальные градостроительные нормативы были нарушены примерно в два раза.

Простой анализ, проведенный на основе точных цифр из представленного документа, показывает, что в данном проекте была грубо нарушена норма плотности застройки.

Объясним проблему простыми шагами:

Площадь земельного участка: В распоряжении компании находится участок общей площадью всего 3477.1 м² (примерно 35 соток).

Площадь застройки: Непосредственно само здание занимает 709.89 м² от этой земли.

Общая площадь здания: Суммарная площадь всех 12 этажей составляет 9168.19 м².

Коэффициент плотности (FAR): При делении общей площади (9168.19) на площадь земельного участка (3477.1) коэффициент плотности застройки получается равным 2.63.

Как же именно нарушены нормы?

Согласно глобальным градостроительным правилам и действующим нормативам Азербайджана, в жилых зонах этот коэффициент должен составлять максимум от 1.5 до 1.8. В данном же документе этот показатель доведен до 2.63.

То есть Главное управление, являющееся подструктурой Государственного комитета по градостроительству и архитектуре, подписало официальное разрешение на строительство на этом небольшом участке здания, которое примерно в 1.5 раза масштабнее и плотнее, чем разрешено законом. Размещение 12-этажного дома на 110 квартир в таком маленьком дворе абсолютно не оставляет места для будущей парковки автомобилей, детской площадки и зеленой зоны.

А проблемы, связанные с расстоянием от этого объекта до других зданий на территории или с правилами инсоляции (солнечного света), отходят уже на второй план.

Согласно международным градостроительным индексам и инженерным стандартам, для каждых новых строящихся 100 квартир инфраструктура территории должна быть предварительно и точно просчитана. Однако Государственный комитет по градостроительству и архитектуре при выдаче разрешений полностью игнорирует эти жизненно важные параметры.

Во-первых, международные нормы устойчивого развития требуют наличия как минимум 30–40% открытого пространства и зеленых зон во дворе каждого жилого комплекса. В центральных же районах Баку этот показатель составляет всего 5–10%, а остальная часть дворов полностью заполняется асфальтированными дорожками и автомобильными парковками.

Во-вторых, по мировым стандартам, во избежание транспортных заторов, на душу населения должна быть предусмотрена ширина полосы движения, рассчитанная как минимум на 1.2 автомобиля. В Баку же вокруг высотных зданий формируются лишь узкие переулки и односторонние внутриквартальные дороги, по которым с трудом может проехать одна машина.

В-третьих, международные правила обязывают иметь 30-процентный запас дополнительной пропускной способности в системах водоснабжения и дренажа в пиковые часы. В нашей же реальности к одной и той же старой канализационной сети, оставшейся с советских времен, одновременно подключаются 5 новых 18-этажных домов, что приводит к коммунальному коллапсу в городе.

Комитет при выдаче заключений на строительство проводит отчеты по «Оценке адекватности инфраструктуры» формально либо не проводит их вовсе. Затопление канализации в центре города сразу после дождя и ухудшение показателей Баку в транспортном индексе TomTom (в среднем 150–200 часов потерь в пробках за год) являются прямым следствием подобных разрешений.

TodayPress TV