В Баку выросли цены на жилье, стоит ли покупать? — КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Резкий рост цен на рынке недвижимости в Баку ставит перед покупателями важный вопрос: является ли приобретенная нами квартира действительно успешной инвестицией или же это просто купленные дорого каменные стены?

Как сообщает TodayPress TV, по словам экономиста-эксперта Эльдениза Амирова, поделившегося своими мыслями по этому поводу, самый простой способ определить реальную инвестиционную стоимость квартиры — это сопоставить ее цену с приносимым ею доходом от аренды.

Эксперт представил критерии расчетов по доходности от аренды и сроку окупаемости:

«Например, если квартира, купленная за 100 тысяч манатов, приносит 500 манатов арендной платы в месяц, ее годовой доход от аренды составляет 6 тысяч манатов, то есть 6% от стоимости квартиры. Иными словами, если цены и арендная плата не меняются, квартира приносит доход от аренды в размере своей покупной стоимости примерно за 17 лет. В практическом подходе, если цена квартиры ниже 15-летнего дохода от аренды, она может считаться хорошей инвестицией с точки зрения аренды. 15–20 лет — это нормальный интервал. При превышении 20 лет доходность от аренды ослабевает. Например, если квартира за 100 тысяч манатов приносит 560 манатов аренды в месяц, общая доходность от аренды составляет около 6,7%, если приносит 420 манатов — 5%, а если 300 манатов — всего 3,6%».

Экономист подчеркнул, что нельзя обольщаться лишь номинальным ростом цен, так как важно учитывать фактор инфляции:

«Квартира не только приносит доход от аренды, но со временем может и дорожать. Например, если взять годовую инфляцию на уровне 6%, а номинальный рост цен на квартиру — на уровне 10%, реальный прирост ее стоимости составит примерно 3,8%. То есть, даже если квартира за 100 тысяч манатов через год будет стоить 110 тысяч манатов, не вся эта сумма в 10 тысяч манатов является реальной прибылью. Часть ее — результат обесценивания денег».

Он также обратил внимание на скрытые расходы, вычитаемые из арендного дохода, и на понятие чистой прибыли:

«Арендная плата — это тоже не чистая прибыль. Существуют периоды простоя квартиры, расходы на ремонт и амортизацию, налоги, содержание здания и управление. Поэтому с точки зрения инвестиций правильнее смотреть не на общую, а на чистую доходность от аренды. Например, если квартира за 100 тысяч манатов приносит 500 манатов в месяц (доходность 6%), и мы условно вычтем 1,5% на дополнительные расходы, чистая доходность от аренды останется на уровне 4,5%. Если в том же году цена квартиры вырастет на 10%, общий номинальный доход составит 14,5%. С учетом инфляции в 6% реальная доходность составит около 8%».

В заключение Эльдениз Амиров дал инвесторам важную рекомендацию, отметив, что альтернативы и риски обязательно должны быть оценены:

«Инвестиционный доход от квартиры рассчитывается с учетом чистой доходности от аренды, роста стоимости квартиры и влияния инфляции. Но здесь существует и альтернативный доход. Сколько бы мы заработали, если бы вместо вложения тех же 100 тысяч манатов в квартиру разместили их на депозите, в облигациях или другом инструменте? Квартира менее ликвидная, есть риски с арендатором, ремонтом и продажей. Если доходность ненамного выше альтернативных инструментов, ее трудно назвать хорошей инвестицией. Короче говоря, при покупке квартиры нужно задавать не вопрос: "Эта квартира стоит 100 тысяч манатов, за сколько я могу ее сдать?", а вопрос: "Если эта квартира приносит 500 манатов аренды в месяц, сколько максимум стоит за нее заплатить как за инвестицию?". Ведь рыночная стоимость имущества и его инвестиционная стоимость — не одно и то же», — подытожил экономист.

Тюркан Искендерли

TodayPress TV